Les différentes formes de Viager
Le viager Traditionnel
Il s'agit de la transaction historique permettant aux seniors de :
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percevoir un bouquet le jour de la vente
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percevoir des rentes viagères (à vie)
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conserver le droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu et rester vivre dans son logement
L'acquéreur particulier qui acquiert le bien viager s'engage ainsi à payer la rente viagère à vie, mais également certaines charges et dépenses courantes ainsi que la taxe foncière (hors TEOM).
Le viager institutionnel
Nouvelle solution de maintien à domicile, le viager institutionnel se différencie du viager traditionnel sur deux points fondamentaux :
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les acheteurs ne sont plus des particuliers mais des investisseurs institutionnels (des caisses de retraite, des mutuelles, des institutions de prévoyance ou encore des compagnies d’assurances) qui investissent dans l’immobilier et n’ont aucune vocation à habiter dans les logements.
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le paiement au retraité de la totalité de la valeur occupée de son bien immobilier sous la forme d’un capital immédiat et important.
Le viager sans rente
Compromis entre le viager traditionnel et le viager institutionnel, le viager sans rente s'apparente plus à un démembrement de propriété.
A l'instar du viager institutionnel, le viager sans rente permet au vendeur de percevoir la totalité de la valeur occupée de son bien et ainsi de sécuriser la transaction par un versement unique et important faisant ainsi disparaître l'aléa de la rente.
Vente à Terme
Contrairement au viager, où la valeur occupée est déterminée par une occupation à vie, la vente à terme définit au préalable cette durée d'occupation.
Au terme de cette durée, initialement convenue, le bien doit être libre d'occupation.
Vente de la nue-propriété
La vente en nue-propriété consiste à séparer en deux la pleine propriété d’un bien, en distinguant «la nue-propriété», c'est-à-dire la propriété d'un bien dont le titulaire n'a pas la jouissance, de « l'usufruit », qui est le droit d’usage du bien et des bénéfices qui lui sont liés.
L’objectif est de vendre la nue-propriété de votre bien et de conserver l'usufruit. Vous gardez donc le droit d'habiter ou de louer le logement.
Viager Libre
A proprement parler, il s'agit plus d'une vente avec crédit vendeur. En effet, le bien est vendu libre de toute occupation mais les conditions de paiement du prix sont quant à elles viagères, c'est-à-dire mensualisées sur la durée de vie du vendeur.
En d'autres termes, l'acquéreur particulier qui acquiert le bien viager s'engage ainsi à payer la valeur vénale du bien décomposée en un bouquet et une rente viagère à vie ou sur une durée préalablement définie.
En résumé
Titre | Viager traditionnel | Viager institutionnel | viager sans rente | vente en nue-propriété | Vente à terme | Viager libre |
|---|---|---|---|---|---|---|
Acquéreur | Particulier | Investisseur institutionnel
(Fonds dédié) | Particulier | Particulier ou acheteur institutionnel | Particulier ou acheteur institutionnel | Particulier |
Capital versé | Bouquet à déterminer | Totalité de la valeur occupée | Totalité de la valeur occupée | Totalité de la valeur occupée | Totalité de la valeur occupée ou bouquet à déterminer | bouquet à déterminer |
Droit d'usage et d'habitation ou Usufruit | DUH | DUH ou Usufruit | DUH ou Usufruit | Usufruit | DUH ou Usufruit | ✘ |
Durée | A vie | A vie | A vie | A vie | De 5 à 20 ans | A vie |
Délai de vente | Entre 6 et 24 mois | Inférieurs à 6 mois | Entre 3 et 12 mois | Entre 3 et 12 mois | Entre 3 et 12 mois | Entre 6 et 24 mois |
Libération anticipée | Accroissement de la rente | Capital complémentaire | Capital complémentaire | Capital complémentaire | Capital complémentaire ou Accroissement de la rente | ✘ |
Rente | Indexée sur l'inflation et imposée | Optionnelle
Servie par une compagnie d’assurances
Indexation généralement plus généreuse que l’inflation
Plusieurs options possibles
(réversion, aliénation partielle du capital, garantie perte d’autonomie) | Optionnelle
Servie par une compagnie d’assurances
Indexation généralement plus généreuse que l’inflation
Plusieurs options possibles
(réversion, aliénation partielle du capital, garantie perte d’autonomie) | Optionnelle
Servie par une compagnie d’assurances
Indexation généralement plus généreuse que l’inflation
Plusieurs options possibles
(réversion, aliénation partielle du capital, garantie perte d’autonomie) | Deux possibilités | Indexée sur l'inflation et imposée |
relation avec le vendeur | Relation intuitu personae | Gérée et sécurisée par un service dédié | Relation intuitu personae | Relation intuitu personae ou gérée selon type d'acquéreur | Relation intuitu personae ou gérée selon type d'acquéreur | Relation intuitu personae |
Qu'est-ce que le Viager ?
Le terme « viager » vient de « viage », qui signifie en vieux français « temps de vie ». Cette expression évoque un aléa concernant la durée du contrat. La vente en viager est donc un contrat aléatoire, au sens juridique du terme ( article 1964 du Code Civil).
Le viager est donc la plus ancienne retraite du monde et une solution adaptée aux enjeux contemporains répondant à la fois aux besoins des séniors et des épargnants. Des études apportent la preuve que le maintien à domicile d’une personne ou d’un couple accroît la durée de l’espérance de vie. Une source de revenus complémentaires grâce au viager contribue également à cette longévité et à un mieux vivre à domicile.
Si la fragilité du financement des retraites, la baisse du pouvoir d’achat, les risques de perte d’autonomie, l’augmentation régulière du coût de la santé et de la vie vous interrogent et vous préoccupent, le viager par son apport financier est une réponse à vos besoins quotidiens.
Aujourd’hui le viager existe sous différentes formes (traditionnel, institutionnel, vente à terme, etc) qui offrent la possibilité de rendre liquide un bien immobilier et ainsi d'obtenir une rentrée d'argent supplémentaire tout en continuant à jouir de ce bien. Selon votre situation patrimoniale, ces différentes formes vous offrent différents avantages.